物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　《物业管理条例》第三十八条是“物业服务合同终止后的交接义务条款”与“物业管理连续性保障条款”，通过明确物业企业“交还用房与资料”的法定义务及新旧物业“交接工作”的配合责任，构建了物业服务终止阶段的“退出-交接-接管”闭环规则，解决了“物业终止后拒不撤出”“资料设备被隐匿”“新旧管理真空”的实践难题，是业主自治“选聘-履约-退出”全流程的“最后一道交接防线”。其内涵可从立法定位、核心要素、实践价值、制度衔接四个层面系统解析：

　　第三十八条的核心目标是规范物业服务合同终止后的“退出秩序”，通过“物业向业委会交还核心资产（用房+资料）+新旧物业配合交接”的双重义务设计，确保物业管理从“原物业”到“新物业”或“业主自管”的无缝衔接，避免因“交接不畅”导致小区管理瘫痪。其立法逻辑源于：

　　：实践中，部分物业企业合同终止后拒不撤出（如占据物业管理用房、拒绝移交资料），或新旧物业因交接冲突导致“双物业并存”（如原物业不走、新物业强行入驻），引发治安混乱、设施停运（如某小区原物业拒不交出电梯控制权，导致新物业无法检修，业主被困电梯3小时）；

　　：《民法典》第九百四十九条（“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会”）是本条的上位法依据，本条是对“退出义务”的

　　：业主大会选聘物业（第十一条）→签订合同（第三十四条）→履约监督（第三十五条）→终止交接（第三十八条），本条是“自治流程”的终点，确保“业主有权选聘、也有权更换”的意志最终实现。

　　简言之，第三十八条是物业退出的“交通规则”——明确“谁该走、谁该接、带什么走、留什么给”，其存在标志着物业管理从“能进不能出”向“有序进退”的转型。

　　第三十八条分两款，形成“物业向业委会交还核心资产→新旧物业配合交接”的完整逻辑链，每款均有关键内涵与实践边界：

　　“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”

　　本款明确物业企业合同终止时的“核心资产返还义务”，核心是“将业主共有财产与管理档案归还业主代表（业委会）”，关键要素包括：

　　：包括合同到期未续聘、业主大会决议解聘、物业企业主动退出（需提前通知）等（参照《民法典》第九百四十六条“业主可单方解除物业合同”）；

　　（通常为30日，地方细则可细化）完成交还，不得拖延（如某物业合同终止后拒不搬离，业委会可起诉要求限期腾退）。

　　权属归业主共有（第三十七条），物业企业仅为“无偿使用人”（第三十条“配置义务”）；

　　需“完整返还”（不得遗漏或损坏），若资料遗失需书面说明并尽力补救（如重新测绘地下管网图）；业委会接收后需公示清单（参照《业主大会指导规则》第三十七条）。

　　（第十六条“业委会备案”）；若业委会未成立（如合同终止时业主大会尚未成立），则交还给

　　（《民法典》第二百三十五条），并可依据《条例》第六十二条“责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款”。

　　（二）第二款：新旧物业的交接责任——“业主大会选聘新物业时”的配合义务

　　“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”

　　本款明确新旧物业企业在“业主大会已选聘新物业”情形下的“配合交接义务”，核心是“确保新物业顺利接管，避免管理真空”，关键要素包括：

　　，而是已通过业主大会决议选聘新物业（第十一条第（四）项），并签订书面合同（第三十四条）。若未选聘新物业（如业主大会决定“暂时自管”），则仅需履行第一款“交还业委会”的义务。

　　电梯、消防系统、水泵房、配电室等的数量、运行状态、维修记录（参照《物业承接查验办法》第二十条）。

　　新物业需“按现状接管”，避免因设施隐患担责（如原物业未检修电梯，新物业接管后发生故障需证明“已尽查验义务”）。

　　新物业需通过资料了解“小区历史问题”（如哪些业主拖欠物业费、哪些设施需优先维修），确保服务连续性。

　　公共收益（电梯广告、停车费）的收支明细、余额，专项维修资金的缴存/使用台账（参照《条例》第五十四条“公共收益归业主”）。

　　需审计确认无误后移交，避免原物业“卷款跑路”（如某小区原物业移交时隐瞒10万元公共收益，业委会起诉后追回）。

　　按第一款要求交还业委会后，由业委会协调移交新物业使用（第三十条“配置义务”的延续）。

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　　新物业需确认用房位置、面积、用途符合合同约定（第三十四条“必备内容”），确保办公条件。

　　：不得“设置障碍”（如拒绝交出设施控制权、隐匿资料），需配合新物业查验（参照《物业承接查验办法》第二十八条“原物业需提供查验条件”）；

　　：不得“强行接管”（如未经验收擅自入驻），需与原物业协商制定《交接方案》（含时间表、责任人）；

　　（《民法典》第五百七十七条），行政部门可依据《条例》第六十二条对原物业“责令改正、罚款”。

　　第三十八条通过明确“交还+交接”规则，直接解决物业服务终止后的三大实践痛点：

　　强制交还用房与资料，防止物业企业“赖着不走”。例如：某小区原物业合同终止后拒不撤出，业委会依据第三十八条起诉，法院判决原物业15日内搬离并交还用房、资料，新物业顺利入驻。

　　新旧物业交接明确“资料、设施、资金”的移交标准，避免“管理真空”。例如：某小区新旧物业通过《交接清单》逐项核对设施状态，新物业接管后立即修复原物业遗留的消防系统故障，保障了业主安全。

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　　交还义务确保业主共有财产（用房）与管理档案（资料）回归业主控制。例如：某物业企业试图带走业主名册和公共收益账目，业委会依据第三十八条要求返还，避免了业主信息泄露和收益损失。

　　第三十八条是物业服务终止交接的“核心条款”，与条例及关联法规形成**“履约-终止-交接-接管”的完整链条”：

　　：第二十九条是“建设单位→前期物业”的资料移交，第三十八条是“物业→业委会”的资料返还，两者共同构成“资料全生命周期管理”（从开发到物业退出）；

　　：第三十六条是“业委会→新物业”的资料移交，第三十八条是“原物业→业委会”的资料返还，形成“业委会作为资料中转站”的传递模式；

　　：第三十七条明确“用房归业主”，第三十八条明确“物业终止时交还业委会”，两者共同构成“用房权属-使用-返还”的闭环；

　　：第六十二条规定“物业拒不退出、拒不移交的，处1-10万元罚款”，本条规定是“处罚的事实依据”；

　　第九百四十九条（“物业终止后应退出并交还用房、资料”）：本条的直接上位法依据；

　　第二百三十五条（“无权占有不动产应返还”）：物业拒不交还用房的法律后果；

　　：该办法第二十八条（原物业配合查验义务）、第三十二条（资料移交责任）与第三十八条第二款“交接工作”完全一致，细化“交接记录表”“设施查验清单”等操作要求；

　　：指导规则第四十条规定“业委会有权监督物业交接”，本条规定是“监督的具体内容”。

　　第三十八条的核心意义在于：以“物业向业委会交还用房与资料”的基本义务，叠加“新旧物业配合交接”的特殊责任，构建了物业服务终止后的“有序退出-无缝接管”机制，确保业主自治“选得了、换得起、管得好”。它像物业退出的“指挥棒”——明确“何时退、退什么、交给谁”；又像“接力棒”——确保“原物业的终点”是“新物业的起点”。

　　简言之，第三十八条与第二十九条（前期移交）、第三十四条（合同签订）、第三十七条（用房权属）共同构成“物业管理全流程交接体系”，其中第三十八条是“退出核心”，决定了“物业终止后如何平稳过渡”。它的存在，标志着我国物业管理从“退出无序”向“交接规范”的转型，是《物业管理条例》“规范活动、维护权益”立法宗旨的退出机制体现。